Precarietat a l'habitatge: la cara més amagada

En els temps en què ens trobem sembla que hi ha un desig implícit que els joves d’avui ho siguin per sempre. L’adultesa és una etapa que s’endarrereix cada vegada més en termes d’emancipació, ja que els «joves» es poden independitzar només a una edat que, en comparació amb altres èpoques, és massa avançada.

En aquests tres casos que es presentaran a continuació es veuen tan sols algunes de les dificultats que presenta l’àmbit de l’habitatge per a la joventut. Tots tres, es mimetitzen molt bé amb una realitat en què els joves dediquen un 70% dels seus ingressos al lloguer. Per analitzar-los, hem comptat amb la col·laboració de Josep Maria Raya, director de la càtedra «Habitatge i Futur» de la UPF i l’APCE (Associació de Promotors i Constructors de Catalunya), i de Carme Arcarazo, portaveu del Sindicat de Llogateres i investigadora a la Hidra Cooperativa.

La Nisha i la Paula es van conèixer a un Erasmus a Praga. Ambdues, van decidir anar-se’n a viure juntes a un pis del barri d’Horta-Guinardó, un dels més barats de Barcelona, per 900€ al mes. És de dues habitacions i han hagut de portar el mobiliari elles perquè el pis no en tenia. La Paula està treballant a mitja jornada per 780€ al mes i s’ho combina amb els estudis del màster. La Nisha ja ha acabat els estudis i només treballa. Ha trobat amb sort, perquè encara no sap parlar gaire el català o l’espanyol, una feina temporal de 6 mesos per la qual cobra 990€ mensuals. Després d’un any vivint al pis els han pujat 170€ el lloguer. La seva situació ara és insostenible.

Barri d’Horta-Guinardó

En Martí estudia integració social al campus de Mundet. Com que a aquella zona els preus del lloguer son massa elevats, ha hagut d’anar a viure  a un pis d’estudiants al Carmel, on paga 764€ al mes. Per temps, sempre ha de menjar fora de casa i els caps de setmana torna a Lleida amb la seva família. Entre transport, menjar i lloguer, la seva situació és molt difícil de portar. A més, no troba feina ni cap altre pis amb millors condicions, a causa dels seus orígens magrebins. Els seus propietaris no es refien de vendre-li un pis. Per prejudicis, es pensen que està relacionat amb el món de la criminalitat o la il·legalitat. Això, que sembla un aspecte menor, determina tota la seva situació precària.

La Matilda estudia Humanitats a la UPF. Comparteix pis al Raval i paga 650€ al mes. L’habitatge no té calefacció i tampoc ascensor. Viuen a un cinquè. Com que la nevera és vella i no conserva bé, sempre han de demanar a domicili. A les tardes, la Matilda juga a futbol i el mes passat es va lesionar, per la qual cosa haurà de fer  rehabilitació durant 6 mesos i no podrà treballar. A més, com que un company de pis se’n va anar, ara haurà de pagar 80€ més que abans. Pagar aquest preu per una residència que no cobreix les seves necessitats bàsiques, és insostenible.

Causes de la situació actual

La situació actual del mercat de l’habitatge a Catalunya es pot atribuir a diferents factors, tot i que els actors implicats en el sector no sempre estan d’acord en quins són. Una de les causes principals és la falta d’habitatge públic: des del 1952, a Espanya s’hi han construït 6,8 milions d’habitatges de protecció oficial, però s’han privatitzat al llarg del temps, perquè les polítiques públiques han propiciat un model de mercat que dona preferència a la propietat per sobre del lloguer. L’habitatge social a Espanya se situa al voltant del 2,5%, tot i que hauria pogut ser del 35% si no s’hagués privatitzat. A Europa, en canvi, la mitjana d’habitatge social és d’aproximadament el 10%, amb casos destacats com el d’Àustria, amb un 30%.

Els elevats incentius a la propietat que s’han donat durant anys, feien que el mercat del lloguer pràcticament no existís. Però a partir de l’any 2008, després que esclatés la bombolla immobiliària, la societat de propietaris es comença a fracturar: el crèdit deixa de ser tan fàcilment accessible com llavors i els preus van a l’alça. Això provoca el moviment de part de la societat del mercat de la propietat al del lloguer.

Aquí, però, és on comença la discrepància. En Josep Maria Raya, i la major part del sector immobiliari, atribueixen la tensió del mercat del lloguer a l’excés de demanda de pisos i a la falta d’oferta. La falta d’oferta es deu, sempre segons el catedràtic, a l’efecte rebot de la bombolla immobiliària —mentre abans del 2008 es construien més habitatges que França, Anglaterra i Alemanya juntes, ara Catalunya en construeix entre 10.000 i 15.000 a l’any, quan l’idoni serien 25.000—. També hi influencien les incerteses legals i les restriccions públiques. Alhora, hi ha una alta demanda per part de col·lectius com el turístic o el dels anomenats «nòmades digitals», que retiren oferta per als residents a Barcelona. Així, segons Raya, l’escassetat d’habitatges, entre els quals hi ha els de lloguer, fa que el propietari es permeti certes facultats com no mantenir el pis en condicions, com passa a casa la Matilda, perquè sap que si perd un llogater en podrà trobar un altre de seguida.

“[…]” l’entrada de fons d’inversió a l’Estat ha promogut una dinàmica d’especulació mitjançant la qual les SOCIMI compren habitatges per augmentar-ne el preu ^[…]”

Per contra, la Carme Arcarazo desmenteix la tesi de l’oferta i la demanda, perquè argumenta que els anys en què més va créixer l’oferta de pisos més van augmentar els preus. En canvi, atribueix la situació actual a les polítiques públiques que, després de l’esclat de la bombolla immobiliària, han pretès generar una bombolla amb els preus del lloguer. Així, l’Estat va oferir beneficis fiscals als fons d’inversió o SOCIMI (Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió Immobiliària) perquè adquirissin els actius immobiliaris que estaven perdent valor i que eren propietat dels bancs. Això provoca l’entrada de molts fons d’inversió que actuen com a influencer d’immobiliàries i petits propietaris que s’animen a apujar els preus, com veiem en el cas de la Nisha i la Paula.

Segons l’activista, l’entrada de fons d’inversió a l’Estat ha promogut una dinàmica d’especulació mitjançant la qual les SOCIMI compren habitatges per augmentar-ne el preu, demostrant-ne la rendibilitat, i així els poden revendre a un segon fons d’inversió. Depenen de l’augment constant dels preus i per això exerceixen molta pressió sobre la política. La falta de regulació es deu també a la relació entre els partits polítics i els fons d’inversió: Joan Clos, exalcalde i exministre del PSOE, és l’actual portaveu d’ASVAL (Associació de Propietaris d’Habitatge de Lloguer, pel nom en castellà) i té molta influència entre els socialistes.

També cal parlar del mercat de la intermediació, que juga un paper coordinador clau en un mercat del lloguer atomitzat en petits propietaris, el 95% dels quals depenen d’immobiliàries. Aquestes tenen interés en l’augment dels preus, perquè cobren un percentatge de l’anualitat del pis, i honoraris i gastos que no beneficien el llogater. A vegades, fins i tot intenten apujar els lloguers sense que els mateixos propietaris ho sàpiguen. Arcarazo atribueix la discriminació que pateixen la Nisha, la Paula i en Martí a les pràctiques discriminatòries del mercat de la intermediació. Raya, per contra, explica aquesta discriminació per l’excés d’oferta per sobre la demanda, en una lògica similar a la que permet als propietaris descuidar els habitatges: pot discriminar perquè trobarà un llogater fàcilment.

Solucions

Amb tants fronts oberts, no hi ha menys varietat de solucions que de situacions. Una de les vies que es planteja seguir és posar només en propietat un percentatge reduït dels habitatges socials. Especialistes com Raya, però, advoquen per un habitatge social plenament de lloguer en què, un cop arribada la millora de la situació individual, s’accedís al mercat de propietat o de lloguer. D’aquesta manera, l’habitatge estaria disponible per a una altra família o jove amb necessitat d’emancipar-se i tindria revisions contínues per part de l’administració pública. Aleshores, s’aconseguiria garantir el dret d’ús de manera sostenible i es facilitaria la situació de tots els tres casos presentats.

Projectes d’habitatge social del govern a l’Àrea Metropolitana de Barcelona

Paral·lelament, la solució que ofereixen les subvencions ha estat objecte de discussió. D’una banda, una ajuda focalitzada a un segment de la població com els joves pot ser interessant si està ben regulada, impedint per tant que els propietaris canvïin a l’alça el preu del lloguer. De tota manera, si es dona el cas de voler accedir a la propietat, els joves podrien obtenir facilitats de crèdit o ser copropietaris amb l’Estat (si els en financia el 20%, l’Estat també en seria titular). Tot i així, abans s’hauria d’assegurar que els candidats reuneixen les condicions per ser solvents.

Així, una persona sense un sou estable o estudis, no podria plantejar-se aquesta sortida. Per aquests últims, l’existència de lloguer social, per exemple pactant una certa rendibilitat amb un fons d’inversió per a oferir els seus pisos en lloguer de forma assequible podria ser una bona opció. La solució no és gratuïta, com indica el professor Raya, però si considerem que l’habitatge és un tema clau, l’hem de tractar com a tal i invertir-hi. Finalment, un bo social generalitzat com ja s’ha vist té un impacte reduït en la millora de la situació, i fins i tot pot ser contraproduent si les immobiliàries efectuen una pujada del preu en funció del bo percebut pel llogater. Així doncs, en el cas de la Nisha i la Paula, si percebessin l’ajuda focalitzada per a joves podrien continuar llogant el pis.

El ventall de solucions segueix amb certa predilecció el camí de la regulació de preus, seguint l’exemple d’Alemanya, Holanda o França. Això pot justificar-se amb el fet que allà on a Catalunya s’han regulat, s’ha pogut presenciar una disminució notable dels preus i un augment de l’oferta, com registren l’Institut d’Economia de Barcelona i l’Observatori d’Habitatge Metropolità de Barcelona, en què participen l’Ajuntament, la Generalitat, les quatre universitats públiques i tot el sector immobiliari. Ara bé, molts fan la consideració que la regulació no comporta efectivitat: en el cas on els pisos que se situen per sota del valor del preu fixat marxen del mercat i, per contra, els que se situen per sobre apugen el preu. No podem conèixer la decisió que prendrien els propietaris a cada circumstància de les exposades en un inici; així, fent cas a les dades obtingudes de les fonts oficials, el més probable és que la situació de la Matilda, el Martí, la Nisha i la Paula ja no fos de precarietat. Gràcies a una regulació dels preus del lloguer i la seva potencial disminució, serien capaços de portar una vida econòmicament estable.

A més, cal tenir en compte la necessitat d’oferta que hi ha al mercat que provoca l’alça de preus i una concentració de poder en els propietaris actuals. El Sindicat de Llogateres qüestiona la importància de l’oferta privada, per la incertesa que realment tingui impacte en els preus i reclama un augment de l’oferta 100% públic. El Professor Raya, però, presenta l’oferta privada com una de les solucions més factibles i irremissibles en el moment present. Per aquesta mateixa raó, exposa la necessitat d’una cooperació público-privada, ja que ha resultat efectiva en els casos de construcció d’habitatge públic a Barcelona. 

“[…] a les zones d’atracció per foraster els preus de lloguer són massa alts com per ser assequibles per a joves […]”

El que per ara no sembla molt disposat a canviar, és la situació del turisme a Barcelona. El fet que aquest no estigui repartit per la ciutat, provoca que a les zones d’atracció per forasters (que tendeixen a coincidir amb les zones centrals on s’ubiquen les facultats i, per tant, els pisos d’estudiants) els preus de lloguer siguin massa alts com per ser assequibles per a joves en una situació econòmica no òptima. En casos com el del Martí, per tant, és molt difícil posar-hi remei i es tendirà a fugir d’aquestes àrees en busca de zones més llunyanes però amb lloguers no desorbitats.

En suma, ens trobem amb respostes factibles a la situació precària en termes d’habitatge que afecta als joves avui dia. Aquestes respostes, però, presenten molts debats i dificultats que poden ser les causes dels obstacles que s’interposen a l’hora de prestar tota l’atenció que per aquesta qüestió és imperativa. En qualsevol cas, la seva dificultat no ens pot distreure de la seva importància. Al cap i a la fi, no podem ser joves per sempre. Si ho hem de ser, però, que sigui amb la consideració pertinent al dret a una vida digna, independent, i estable. Per això som estudiants amb veu.