Entrevista a Josep Maria Raya

Com definiries “Precarietat Juvenil”?

Situació vital assignada massa al salari amb molts components. Un d’ells el salari, però també l’habitatge. Té un entorn legal que fa que aquesta generació tingui menys possibilitats que generacions anteriors.

Ja entrant en l’entrevista “formal”… Has degut veure situacions de tota mena, quins canvis has percebut en els últims anys en el sector de l’habitatge? Com s’ha arribat fins aquí?

Diria que hi ha diversos components. En primer lloc, l’històric en relació amb l’habitatge social a Espanya. Una política que mai s’ha portat bé; abans, evidentment, no es portava bé i, durant la democràcia, tampoc. Al principi es va confondre l’habitatge social amb tenir-ne en propietat, d’aquesta manera el sector públic va produir habitatges dels quals n’ha perdut la propietat. Ara propietats privades i individuals que no estan disponibles per situacions de vulnerabilitat, on farien falta a dia d’avui. 

En segon lloc, durant molts anys consecutius s’ha donat incentius -potser excessius- a la propietat, causant que el mercat de lloguer no existís. Llavors, comença a existir el mercat de lloguer perquè un col·lectiu és expulsat del mercat de la propietat. Aquesta expulsió es dona per dues raons: preus alts i inexistent facilitat de crèdit. Durant la bombolla immobiliària, per exemple, els preus eren alts però hi havia facilitat de crèdit, massa. És en aquest punt que, una part del mercat es trasllada al de lloguer i es tensiona. És per aquest motiu que un col·lectiu com el de la gent jove, fins als 30 i escaig, a la propietat no pot accedir ja que no té aquesta capacitat d’estalvi -degut a que el mercat laboral tampoc els ajuda- i al lloguer sí, però serà car i escàs degut a la tensió del mercat.

És una situació exclusivament de Barcelona o abarca més zones?

Tota la zona metropolitana està tensionada, a l’àrea metropolitana de Barcelona es dona. També a Girona i el seu entorn… És una situació comuna a Catalunya, així com a la resta d’Espanya i d’Europa. L’únic que aquí ho estem patint amb més intensitat, encara que Barcelona sigui la ciutat amb més mercat de lloguer. Tot i així, per la demanda que s’ha generat en els últims anys, és molt escàs. Llavors pel col·lectiu jove és complicat i, a més, tampoc hi ha cap llei que els ajudi, amb el nou sistema de pensions no ajuda ja que recau el problema del finançament a costa dels joves. Tot això sumat als impostos alts que ja pagueu.

“[…] durant molts anys consecutius s’ha donat incentius -potser excessius- a la propietat, causant que el mercat de lloguer no existís”

En relació al context Europeu, hi ha alguna excepció que confirmi la regla? És a dir, podríem enmirallar-nos en algun país que sí ha estat de copsar aquest problema?

En general, com ja he mencionat, és un problema a molts nivells i tampoc ha passat sempre. De tota manera, no passa a Austria, on el 30% de l’habitatge social és de lloguer; després potser el mercat privat està tensionat, però res a veure en el nostre. Qualsevol país o ciutat del centre d’Europa està millor que nosaltres, som un desl països amb menys habitatge social. Aquest ja és un hadicap que tenim. Molt menys. La mitjana europea de l’habitatge social en lloguer és del 10%, a Espanya és del 2’5%. Estem 4 vegades per sota de la mitjana i 8 vegades per sota d’Àustria.

Ja hem vist que l’habitatge social és pot donar en lloguer o en propietat. Quina pot reportar una major solució?

Hi ha experts que creuen que un cert percentatge en propietat estaria bé. Però, des del meu punt de vista, en una situació com la nostra, actualment tot l’habitatge social s’hauria de fer de lloguer. La nova llei d’habitatge millora en aquest aspecte, les promocions d’obra nova hauran de reservar un 30% de l’habitatge a parc públic i, la meitat d’aquest, a lloguer social. Però no ho entenc pel panorama actual, si fossim com Àustria encara, perquè ja tindríem el lloguer social bastant solucionat. Però, aquí, un petit percentatge podria entendre’l tot i que es podria donar el cas de persones amb habitatge social en propietat que “creix a la vida” i continua tenint un habitatge social en propietat.  L’habitatge social hauria d’estar en mans públiques per garantir aquesta rotació, que tothom pugui millorar la seva situació vital i, quan la situació individual millora, accedeixi al mercat de propietat o de lloguer. Així, l’habitatge estaria disponible per una altra família o per un jove que necessiti emancipar-se. Per aquests motius hauria d’estar al 100% en lloguer, avui en dia.

En lloguer el propietari seria l’administració pública i deixaria el dret d’ús a l’interessat que considerés; revisant-ho contínuament. Quan bancs o fundacions privades tenen programes d’habitatge, fan revisions contínues i poden canviar-los de llogaters. En el cas del sector públic, si no fos capaç d’assumir-ho, podria delegar la gestió a una empresa privada. Al cap i a la fi es tracta de garantir el dret de manera sostenible!

Josep Maria Raya, a l’esquerra

L’edat en què els joves d’independitzen continua creixent any rere any, quines causes ho propugnen? 

Els joves s’emancipen als 29 de mitjana. La mitjana pot estar distorsionada per les persones que no s’emancipen o ho fan molt més endavant. Així que, probablement, un 40% dels joves ho fan passats els 29. 

És una anomalia condicionada per l’anterior: certes generacions han volgut emancipar-se mitjançant la propietat. Així, es triga més i pot ser que no hi arribis mai.

Ara, inclus en lloguer, amb 20.000€ llargs a l’any, si t’emancipes sol estaràs pagant 1000€ euros, i se t’estaria “menjant” el 70% del sou. Hauria de ser el 40%. Això acaba sent un problema que, per solucionar-lo, s’hauria de recórrer a un pis compartit. I, aquest exemple, és d’una persona de la part privilegiada de la societat, la qual ha estudiat un grau universitari. 

Si no s’és privilegiat (sense estudis, sous mileuristes) tenen un problema greu, derivant a una divisió en zones dins de la pròpia ciutat. En aquest cas, també el turisme hi influeix. En les zones turístiques, són més pels turistes que pel ciutadà; en aquest tema jo no sóc tan crític com d’altres. Crec que no és necessàriament dolent, el problema és la generació de ghettos. Si el turisme estigués repartit per la ciutat, no seria cap problema. És més, afavoreix l’economia de la ciutat. Però, tot està entre Ciutat vella i Barceloneta, passa el mateix que a Girona o altres ciutats. D’altra banda, les zones que el turista no visita, poden ser bellíssimes però com que no és freqüentada no tindrà aquest problema.

“Els joves s’emancipen als 29 de mitjana”

El concepte de “pis d’estudiant” en sí mateix denota un problema? Considerant que la majoria d’ells són antics, sense alguns serveis bàsics (calefacció). 

No deixa de ser més del mateix, al final l’estudiant pot pagar una certa quantitat, i, per estar a un pis, l’ha de compartir —no només pel fet de ser estudiant. Igual que una persona amb un sou molt baix, l’estudiant pot accedir a una habitació o un pis amb característiques determinades, en una zona determinada i, el propietari del mateix, potser no el manté amb les condicions òptimes. Però, no és un problema del pis en sí, sinó del mercat del lloguer. El llogater, va a fer un càsting i, el propietari, té un poder no monopolista: com en qualsevol mercat, si hi ha més demanda que oferta, pots permetre’t determinades facultats com pot ser no mantenir tant el pis.

Hi hauria d’haver més regulació al mercat de lloguer en termes de cèdules d’habitabilitat o condicions de l’habitatge?

Quant a l’estat dels pisos no ho conec tant, però sí el tipus de mercat. Al mercat li calen molts més pisos, com que hi ha escassetat el propietari té aquest poder de circumstànices que comentàvem.

Quant a regulacions, les subvencions als joves no és una mala idea, perquè si el propietari les coneix, pot apujar el preu. Però, amb aquesta ajuda focalitzada hauria d’estar condicionades a certes condicions d’habitabilitat. Si es compleixen certs requisits, el propietari podrà optar el bo de lloguer a aquest habitatge, potser d’aquesta manera la situació canviaria. De tota manera, ara la seva efectivitat seria limitada per la situació de falta d’habitatge.

Es dona igualtat d’oportunitats en l’accés a l’habitatge entre joves i altres persones de diferents franges d’edat? Hi ha altres factors que influenciïn l’accés a l’habitatge? (Ex. Ètnia, orígen, sexualitat, etc.)

Tot influencia. Jo estic convençut que ara hi ha discriminació al mercat de l’habitatge. Al ser com un càsting, el propietari escull el que vol: si el propietari elegeix i es llest, el criteri predominant serà el financer. Després d’aquest, potser es quedarà amb la proximitat del llogater: es pot donar que triÏ a un català per sobre d’un estranger, encara que després potser no podrà pagar-ho. És a dir, segur que es discrimina i és per culpa del mateix. Si el propietari sap que en una setmana lloga el pis, no dubtarà en escollir. Però, si sap que li costarà trobar llogaters i tindrà el pis buit 3 setmanes, no discriminarà tant. 

En vista de tot l’anterior, és la situació actual sostenible? Quin és el marge de temps fins el qual és sostenible? Cap on ens porta, doncs? Punt d’inflexió?

Aquí tenim dos components. Si fem servir el criteri Ceteris paribus en la propietat, obtenim el crèdit: el límit es troba en la renda de les persones. Si s’arriba a pujar el preu fins que la gent no es pot pagar, aquest seria el límit.

Quin és el problema? Mentre hi hagi un mercat de lloguer paral·lel que pot anar al mercat de lloguer turístic o al de llarg termini, està complicat. Un exemple és el professional que ve de Suïssa amb teletreball al qual, pagar 1500€ de lloguer, no li serà cap molèstia. Mentre hi hagi mercats i convisquin, podent-se traslladar fàcilment d’un a l’altre, serà complicat per la tensió contínua. A més, tindrem dificutlats per fer créixer l’oferta: perquè no es fan els pisos necessaris i tampoc els de lloguer social. 

Viurem en un mercat tensionat per molt temps. La propietat, mentre es vagi donant crèdit, pot ser infinit -i potser aquest va ser el problema de la bombolla, donant crèdit encara que no tingués estalvi. A dia d’avui, el mercat de lloguer no té aquesta vàlvula d’escapament com sí la té el mercat de propietat amb el crèdit.Però, un símil de la vàlvula son els tipus de mercats de lloguer: el privat, turístic i el de temporada. Certa tensió la tindrem durant un temps.

“Viurem en un mercat tensionat per molt temps. La propietat, mentre es vagi donant crèdit, pot ser infinit […]”

Pel que fa al model d’habitatge, és possible que el problema de l’habitatge a Barcelona i la consegüent expulsió de les persones que hi volen viure acabi afectant les poblacions properes a mig termini?

Aquí, jo crec, es podria incidir molt. A Barcelona s’ha de créixer cap a dalt, no hi ha sol a Barcelona per construir per tothom. Créixer és complicat geogràficament, pels municipis colindants i Collserola. L’àrea metropolitana encara té marge, un exemple són les zones més properes a Barcelona dels municipis de l’àrea.

El problema és que hem anat a l’altre costat. Espanya abans de la crisis va construir més que Italia, França, Anglaterra i Alemanya junts, el màxim de la seva història, 800.000 habitatges.  A Catalunya es va arribar a fer més de 120.000 en tot l’any, una bogeria. Però és que ara se’n construeixen entre 10.000 i 15.000 quan l’idoni seria 25000. 

Ens hem anat a l’altre costat per molts motius, també per les restriccions públiques i els propis constructors. Aquests tenen incerteses legals, però també alguns sembla que facin més habitatges per la gent que ja en té en propietat i els llogui, que no per gent que vulgui emancipar-se. Realment, hauríem d’ajudar a la gent que vol emancipar-se. 

Una solució que s’apuntava era l’Habitatge públic. És compatible amb l’alt deute i dèficit públic que tenim?

És que el sector públic, des del meu punt de vista, no ha de construir i, de fet, ja sol ser així.  El 80% de lloguer social ho construeix l’empresa privada a Catalunya en els darrers 15 anys. També hi ha l’opció de fer una iniciativa publicoprivada, solen ser lentes però quan funcionen, ho fan molt bé.

A més, s’ha de tenir certa flexibilitat a l’hora de construir: aquesta imposició del mínim de lloguer social pot veure’s com una imposició: del sól que edificarà, el 30% haurà de ser pel lloguer social, és com un impost. S’ha de trobar una altra manera i n’hi ha moltes. Per exemple, es podria reduir l’IVA en aquest 30%, es podria prometre un sól a una altra ubicació on no hi hagi tanta tensió de demanda, es podria incentivar una major construcció i, d’aquesta manera, reduir la part del lloguer social. En definitiva, hi ha moltes iniciatives perquè el propietari accedeixi. Al final, necessitem a tothom, sector públic i privat, s’ha de negociar amb tothom.

“[…] jo crec, es podria incidir molt. A Barcelona s’ha de créixer cap a dalt, no hi ha sol a Barcelona per construir per tothom”

Limitar els preus del lloguer és una mesura efectiva? Els ajuts en el lloguer s’haurien d’incrementar? Quina solució proposaries?

La solució de limitar els preus del lloguer NO és una mesura efectiva. És la típica política que sona molt bé però, a la pràctica, tensiona més perquè no penses en el propietari. El propietari prendrà la seva decisió i, si no li surt a compte, anirà a un altre mercat (turístic o de temporada). Al cap i a la fi s’està reduint l’oferta. 

El Govern català ha legislat coses improduents ja que el dimoni està en els detalls. Limita a un preu els pisos, el que està per baix, marxa del mercat. El que està per dalt puja el preu i, en determinades franges, inclus el preu va pujar. Al que no li dona el preu que surt rendible, marxa.

Una molt bona investigació de José García Montalvo i Joan Monràs denota el que sol passar en aquests mercats: hi ha uns pisos que pugen de preu, altres que es mantenen i, l’oferta en general, es perjudica. Si el problema fos monopolístic o d’oligopoli, la solució seria regular-ho, com seria el cas del mercat de la llum, des del meu desconeixement perquè no és la meva especialitat, però tindria molt sentit. De tota manera, en el mercat de l’habitatge, hi ha 2 milions de propietaris i crec que és molt difícil que això sigui un oligopoli. Ha sortit un estudi de l’Observatori Metropolità en el qual s’indica que, el 30% dels pisos, està en mans de propietaris que té 3 pisos o més. Amb tres pisos no pots influenciar el mercat!. Els que tenen més de 50 pisos son un 1% i no afecten; ens estan venent que hi ha un oligopoli al mercat de l’habitatge però, encara que hi hagi algun fons d’inversió amb 200 pisos, tenen un 1 % i ni aquests no poden afectar el mercat.

Anem amb les que sí que serien solucions:

• Augmentar l’oferta privada i pública és una bona solució, la més important seria de lloguer social. L’augment de l’oferta privada és una solució a llarg termini, si ho fem ara veurem els resultats a 30 anys vista. Això és el que va fer Àustria als anys 60.
• Ens faltaria una solució per la situació intermitja: Igual que jo no posaria cap llei de control de lloguers, pels fons d’inversió que, potser entre tots tenen 1000 pisos a Barcelona, sí que estaria bé pactar una certa rendibilitat i oferir-los com a lloguer social. És evident que no és una solució gratis, encara que al sector públic li agradin aquestes solucions low cost per a joves, la política d’habitatge val diners. Utilitzant la cançó de la Shakira, si la política d’habitatge la consideres un “Rolex”, tracta-la com a tal i no com un “Casio”, s’ha de destinar diners. Potser comprant alguns pisos al fons d’inversió els hi seria rendible també i estarien conformes.

Centrant-nos en el mercat de l’habitatge en propietat. Per què un jove no pot accedir-hi? Si és perquè no vol, endavant, és la teva llibertat. Però, si  es vol accedir a la propietat, hauria de poder accedir-hi, posant el cas d’un graduat universitari amb un salari variant. Si continua com avui, no podrà perquè no tindrà suficient estalvi inicial. Si costa 300.000€, i ha de posseir el 30% d’estalvi més el 10% d’impostos, implica tenir uns 90.000€. Tenint en compte, a més, que d’aqui 5 o 6 anys costarà més. 

Si donessin crèdit del 85% a persones que poden fer-hi front, seria una forma de facilitar-los-hi l’entrada al mercat: amb 30.000€ seria suficient, en front als 90.000€. 

Una altra opció seria que el sector públic pagués el 20% de l’habitatge i sigui propietari d’aquest percentatge: la copropietat. 

És una decisió política quina de les dues solucions adoptar. Amb la primera s’ha de tenir cura ja que no es pot generalitzar, només és apta pel perfil que pot pagar aquest habitatge. I, en part, la segona també. 

En el cas d’una persona amb contracte temporal, sense estalvis, sense estudis no seria possible. I no seria discriminació, simplement no seria viable i hauria de recòrrer al mercat del lloguer, on podria percebre algun ajut.

• Referint-nos als ajuts, aquests haurien de ser ben dissenyats per tal de que el propietari no es quedi amb la pujada del preu. Ben dissenyats permetrien reduir el risc i acabarien fent que tots els pisos en el mercat de lloguer fossin potencialment de lloguer social. En el fons és fer un lloguer social  universal amb independència de que no sigui un pis de l’estat, però que l’Estat financia. Com hem dit, el disseny serà clau perquè el propietari no s’apropiï de l’ajut.

En definitiva solucions n’hi ha, però requereixen treball.